APABILA idea yang dikemukakan oleh Menteri Kewangan Kedua Datuk Seri Johari Abdul Ghani baru-baru ini mengenai konsep menyewa rumah sebagai alternatif kepada membeli rumah yang harus dipertimbangkan oleh rakyat Malaysia, ramai yang menunjukkan reaksi negatif mengenai idea tersebut.
Tanpa sebarang prejudis kepada mana-mana pihak, sewajarnya idea berkenaan diberi ruang dan peluang untuk dikaji dan dieksplorasi dalam suasana minda yang lebih terbuka dan matang kearah mencari jalan dalam menyelesaikan masalah perumahan negara yang semakin meruncing. Kebuntuan dalam mencari jalan penyelesaian ke atas masalah perumahan, setelah beberapa cadangan dan tindakan susulan dilaksanakan oleh pihak kerajaan dan agensi berkaitan, bererti pendekatan mencari jalan penyelesaian “ diluar kotak” adalah sesuatu yang wajar dieksplorasi kerana pasaran perumahan negara sudah sekian lama tidak menyebelahi pembeli yang semakin bertambah.
Ketidakseimbangan dalam penawaran rumah sejajar dengan kemampuan pembeli terutamanya dari kalangan pembeli berpendapatan sederhana dan trend inflasi harga rumah yang meningkat sejak beberapa tahun kebelakangan tidak memungkinkan golongan berkenaan mampu memasuki pasaran dalam masa terdekat malahan semakin ketinggalan. Jurang antara pendapatan penduduk dan harga rumah adalah semakin jauh.
Oleh kerana operasi pasaran perumahan negara yang pincang kerana beroperasi atas landasan sistem ekonomi pasaran, maka negara akan terus berada dalam situasi yang iada penghujungnya dalam memenuhi tuntutan permintaan isi rumah yang semakin meningkat keatas rumah mampu-milik.
Hatta, negara kini berada dalam satu situasi pasaran perumahan
yang membimbangkan dan tiada jalan penyelesaiannya didalam masalah perumahan mampu-milik walaupun sudah dilaksanakan beberapa dasar serta tindakan melibatkan pihak pemain- pemain industri dan agensi- agensi kerajaan.
Sewajarnya kita perlu lebih serius dalam mencari jalan keluar daripada masalah perumahan mampu-milik yang dihadapi negara masakini terutamanya di kawasaan-kawasan bandar utama seperti Kuala Lumpur dan Lembah Klang, Johor Bharu dan Pulau Pinang. Sebarang polisi dan tindakan kearah penyelesaian masalah perumahan hari ini mesti mengambil kira keberkesanan jangka panjang bukan sekadar memenuhi tuntutan dan keperluan generasi sekarang malah keperluan sejagat generasi akan datang.
Hakikatnya, apa yang dihadapi sekarang ialah sistem pasaran perumahan bina – jual dalam negara telah gagal memenuhi permintaan rumah mampu-milik. Pemaju perumahan sudah tidak membina rumah mampu dibeli bagi mereka yang memerlukan mengikut segmen pendapatan benar isi rumah yang semakin terhakis dengan kenaikan inflasi kos sara hidup sejak beberapa tahun lalu.
Pembeli rumah juga berhadapan dengan masalah pembiayaan dari bank
bank yang mengamalkan polisi yang lebih ketat dan selektif ekoran dari kegiatan spekulasi yang tidak sihat sehingga mencetus lonjakan harga rumah beberapa tahun dahulu.
Laporan Bank Negara mengenai kedudukan pasaran perumahan negara untuk tahun 2016 telah mengesahkan berlaku ketidakseimbangan antara permintaan dengan penawaran rumah
mampu milik. Begitu juga pihak Jabatan Statistik dan Pusat Informasi Hartanah Negara (NAPIC) telah melaporkan tentang trend inflasi perumahan yang lebih tinggi berbanding trend inflasi segmen barangan konsumer berdasarkan indeks harga semenjak tahun 2004 lagi.
Laporan terbaharu Indeks Harga Pengguna (IHP) pula untuk bulan Februari 2017 lalu menunjukkan trend kenaikan kadar inflasi sudah mencecah angka 4.5% antara yang tertinggi sejak 8 tahun lalu.
Susulan itu, penganalis ekonomi dan kewangan menjangka untuk tahun 2017 kadar inflasi adalah dalam lingkungan 3% – 4%. Ramai penganalis ekonomi dan kewangan juga menjangka kenaikan kadar inflasi ini akan mencetus tindakan Bank Negara untuk menaikkan kadar faedah dan bakal menjurus kepada kenaikan kos pembiayaan pinjaman bank yang akan memberi tekanan kepada pasaran perumahan yang sudah tenat.
Dengan petunjuk utama ekonomi makro kini yang goyah dan rata-rata menjejas pendapatan benar isi rumah kesan dari inflasi kos yang meningkat sedangkan harga rumah berada pada paras tinggi di pasaran dan di luar kemampuan pembeli yang memerlukan, apa-kah kita masih terus bergantung kepada pasaran jual-beli sahaja dalam memenuhi permintaan perumahan semasa?
Kini sudah tiba masanya kita mencari alternatif yang biasa dilakukan dalam amalan perancangan kewangan iaitu beraleh kepada sewaan dan pajakan dalam memenuhi keperluan perumahan. Walaupun konsep menyewa rumah sudah diamalkan dalam memenuhi keperluan perumahan namun di Malaysia pasaran perumahan sewa/pajakan adalah masih kecil berbanding dengan pasaran jual-beli. Rata-rata masyarakat negara ini lebih cenderung kepada membeli rumah sebagai keperluan tempat berteduh berbanding menyewa.
Rumah bukan sahaja dikira sebagai aset pelaburan bernilai yang penting perlu dimiliki bagi individu maupun isirumah tetapi juga bagi memenuhi tuntutan lain seperti jaminan keselamatan sebagai tempat berlindung, privasi, simbol status dan aset pelaburan. Di samping itu kos melepas membeli rumah adalah penjimatan dalam membayar sewa untuk tempoh jangka panjang.
Menyewa rumah untuk tempoh yang lama dikira merugikan kerana lebih baik kita gunakan duit sewa untuk membayar pinjaman bank bila kita membeli rumah. Walaupun terpaksa bayar pinjaman bank sehingga 30 tahun, akhir nanti rumah akan menjadi milik kita dan bakal diwarisi ahli keluarga.
Ini adalah amalan murni bagi menjamin kelestarian institusi keluarga dan kelebihan membeli rumah berbanding menyewa rumah. Pendek kata, majoriti rakyat Malaysia utamakan beli rumah dari menyewa rumah. Kalau menyewa pun hanya untuk tempoh jangka pendek sebelum berpindah ke rumah sendiri.
Namun, dalam keadaan pasaran perumahan masakini yang berada diluar kemampuan pembeli, bagi memenuhi keperluan asas sebagai tempat berteduh, menyewa rumah adalah alternatif yang ada. Menyewa rumah bukan lah amalan yang tidak rasional malah merupakan alternatif yang sejajar dengan amalan perancangan kewangan keluarga yang bijak dan tidak membebankan terutamanya bagi mereka yang masih belum stabil dalam kedudukan kewangan.
Cuma di Malaysia masalah yang dihadapi ialah tentang penawaran stok rumah sewa masih kecil dan tidak anjal yang wujud dalam pasaran sekunder sahaja bagi memenuhi permintaan mereka yang memerlukan pada satu-satu masa. Kebanyakan rumah sewa yang ditawarkan di pasaran adalah diatas ehsan pemilik-pemilik individu atas beberapa sebab tersendiri untuk tempoh yang berbeza. Ketidakanjalan penawaran rumah sewa bererti sebarang pertambahan dalam permintaan pada satu-satu masa dan kawasan tertentu akan melonjakkan nilai sewa ke paras yang tinggi dan membebankan penyewa.
Saranan supaya pembeli yang tidak mampu membeli rumah masakini supaya mempertimbangkan alternatif menyewa rumah tidak dapat direalisasikan dan kekal status quo sekiranya tiada polisi maupun tindakan kearah mengangkat sektor perumahan sewa sama penting dengan sektor perumahan bina-jual yang kini sudah tersasar.
Sewajarnya perlu diwujudkan satu pendekatan yang lebih terancang dan tersusun oleh pihak kerajaan, agensi dan pemain-pemain industri perumahan supaya menerokai sektor perumahan sewa agar menjadi alternatif yang menarik dan setanding sektor perumahan bina-jual. Pada jangka panjang sektor perumahan sewa akan mengurangi tekanan keatas pasaran perumahan bina-jual yang selama ini menjadi fokus utama sistem perumahan negara.
Pendekatan dalam mengwujudkan sektor perumahan sewa sudah dilaksanakan di negara-negara maju melalui skim pembinaan rumah sewa oleh kerajaan dan agensi dan juga sektor swasta.
Pemaju perumahan swasta, agensi kerajaan dan pelabur-pelabur institusi di dalam negara yang kebanyakannya sekarang ini sudah terlibat dalam pembangunan hartanah wajar mempertimbangkan pembangunan perumahan untuk sewaan sebagai pelaburan aset jangka panjang sama seperti pelaburan hartanah komersial yang mereka lebih beri perhatian.
Model usaha sama antara pemilik tanah, pemaju dan institusi kewangan maupun dana-dana ekuiti wajar dilaksanakan dalam pembangunan sektor perumahan sewa dengan pembahagian ekuiti yang adil antara mereka. Syarikat-syarikat pelaburan berkaitan kerajaan (GLC dan GLIC boleh menjadi pemain utama dalam menggiatkan pembangunan dan pelaburan sektor perumahan sewa sebagai aset pelaburan jangka panjang. Tanah-tanah yang berpotensi dimajukan yang dimiliki oleh institusi-institusi pelaburan awam, tanah-tanah waqaf, tanah rizab Melayu dan tanah-tanah adat boleh dimajukan sebagai skim perumahan sewa dan dijadikan pelaburan jangka panjang.
Semua skim pembangunan perumahan sewa perlu ditadbir urus oleh badan pengurusan aset hartanah yang profesional yang bertanggungjawab kepada pemilik skim perumahan sewa.
Dewasa ini instrumen sekuritasi amanah hartanah seperti REIT merupakan model pelaburan hartanah yang berkembang pesat pasarannya secara global. REIT telah mentransformasi konsep pelaburan hartanah secara tradisional yang hanya dipelopori oleh pelabur-pelabur dana besar kepada instrumen kewangan berupa unit amanah yang diniagakan di pasaran-pasaran saham dunia. Selain dari hartanah komersial, hospitaliti dan industri menjadi aset utama yang disekuritasikan menjadi REIT, hartanah kediaman juga dijadikan aset pilihan dalam REIT.
REIT kediaman sudah mendapat tempat dan menjadi medium pelaburan terutamanya di Amerika Syarikat sebagai negara asal yang mempolopori industri REIT. REIT menjadi tarikan kepada pemegang-pemegang dana ekuiti dan pelabur institusi yang mengutamakan pelbagaian dalam potfolio pelaburan mereka bagi mengimbangi pulangan dan risiko pelaburan.
REIT sesuai dijadikan model pelaburan hartanah kediaman yang rata-rata menyewakan unit-unit kediaman kepada penyewa sama seperti REIT komersil seperti kompleks membeli-belah, pejabat, hotel dan kilang-kilang.
Berbanding dengan Amerika Syarikat yang mempunyai lebih dari 220 REIT dengan pelbagai jenis aset yang diurusniagakan di pasaran saham Wall Street, pasaran pelaburan REIT di Malaysia yang diurusniaga di Bursa Saham KL hanyalah 14 dan banyak ruang dan peluang yang boleh dieksplorasi.
Di antara 14 REIT yang diurusniagakan di Bursa Malaysia, tiada satu pun REIT kediaman atau REIT yang mempunyai potfolio hartanah kediaman. Memandangkan REIT di Malaysia masih mencari-cari aset-aset hartanah yang berpotensi bagi meluaskan potfolio pelaburan mereka, hartanah kediaman adalah aset yang wajar diterokai oleh industri REIT di Malaysia kerana sektor pasaran perumahan masih berkembang dengan permintaan kepada perumahan adalah tinggi.
Masanya adalah sesuai bagi para pemaju perumahan dan para pelabur menerokai dan beralih daripada pembangunan perumahan untuk pasaran jual-beli kepada pembangunan perumahan bagi tujuan pelaburan jangka panjang dengan mewujudkan REIT kediaman atau disuntik ke dalam REIT yang sedia ada di pasaran.
Pendek kata, REIT kediaman bukan sahaja akan menjadi tarikan pelaburan malah sekaligus menjadi sumber penawaran kediaman sewaan kepada penyewa-penyewa dibawah badan pengurusan yang profesional, cekap dan amanah.
Shahrom Md. Ariffin ialah penganalisis bebas dan bekas Pensyarah Kanan Ekonomi Hartanah di Fakulti Senibina, Perancangan & Ukur, Universiti Teknologi MARA (UiTM), Shah Alam.
